Infatti, la Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 9148/08, aveva stabilito il seguente principio di diritto: “…considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di danaro e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge, prevale l’intrinseca parziarietà dell’obbligazione, di talché, conseguita la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l’intero”.
Nel caso deciso dalla sentenza che qui si commenta, il ricorrente aveva impugnato la sentenza del Tribunale di Roma che aveva accolto, parzialmente, l’opposizione all’esecuzione da egli presentata nei confronti di S.G. e relativa alla procedura esecutiva promossa da quest’ultimo.
La questione riguardava una sentenza con cui il Tribunale aveva condannato il Condominio di via XXX a pagare al condomino S.G. la somma di € 100.000 oltre interessi quantificati in ben 70.938,76 €; a seguito di detta pronuncia, il condomino S.G. aveva iniziato l’esecuzione nei confronti del condomino poi opponente, poiché il Condominio aveva pagato il debito di cui alla sentenza solo parzialmente.
Il condomino “vittorioso”, aveva quindi notificato atto di precetto, nei confronti del condomino F.N., per l’importo residuo di € 115.396,69, con la conseguenza che il suddetto aveva immediatamente proposto opposizione sostenendo, oltre al fatto che egli era stato parte del giudizio dinanzi al Tribunale e aveva transatto la questione, che in ogni caso egli avrebbe potuto rispondere solo per la propria quota, pari a € 7.067,69 e non certo per l’intero debito condominiale. Si era costituito il condomino opposto, sostenendo che l’opponente sarebbe stato tenuto al pagamento integrale, in quanto obbligato in solido con il condominio.
Il Tribunale, in accoglimento dell’opposizione all’esecuzione, stabilì che il condomino opposto aveva diritto di procedere con l’esecuzione nei confronti di N.F. per la sola somma di € 2.958,23, relativa alla quota di sua proprietà, e non per l’intero, condannando l’opposto al pagamento delle spese legali.
In seguito, N.F. propose ricorso in Cassazione, con due motivi, mentre il condomino G.S. (l’opposto) ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, anch’esso affidato a due motivi. Il ricorrente insisteva sul fatto che, avendo egli definito il giudizio con transazione, non avrebbe dovuto essere destinatario degli effetti della sentenza.
La Suprema Corte ha rigettato tutti i ricorsi, considerandoli infondati. In particolare, oltre a considerare infondati i motivi meno importanti, quali quelli relativi all’avvenuta transazione (che era stata raggiunta per la posizione personale ma non per quella di condomino) e alla mancata condanna per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c.p.c., ha affrontato ancora una volta un tema, quale quello della possibilità di escutere i singoli condomini per debiti del condominio, assai dibattuto in passato.
Infatti, sino all’emissione del già citato principio di diritto, la giurisprudenza era stata alquanto altalenante, tanto che in alcuni casi era stata consentita l’esecuzione, nei confronti del singolo condomino, per l’intero debito.
La Suprema Corte, in questo caso, si è uniformata al principio di diritto enunciato nel 2008, che prevede la possibilità, per il creditore del Condominio, di agire nei confronti del singolo condomino, ma esclusivamente nei limiti della rispettiva quota parte: “considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.
Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.
Per quanto riguarda la richiesta di considerare i singoli condomini come responsabili in solido, la suddetta sentenza, emanata come detto dalle Sezioni Unite, ha stabilito che “nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini” e che, quindi, il singolo condomino debba rispondere del debito condominiale solo per la quota di sua proprietà e non sia tenuto al pagamento, in solido con il condominio, dell’intero debito.
Di conseguenza, in applicazione di detti principi, ha ritenuto corretta la decisione del Tribunale che, riducendo la cifra dovuta dall’opponente nei limiti della quota di proprietà, ha ritenuto validi, nei confronti di N.F., il precetto e il pignoramento posti in essere da parte di S.G. e ha rigettato ricorso, controricorso e ricorso incidentale, compensando le spese del giudizio di Cassazione.
Avv. Luca Tantalo del Foro di Roma
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